Режим работы: с 9 до 19 ч.
e-mail: kontio65@mail.ru
Тел: (901)546-56-86
13.12.2017 В Москве продлили срок уплаты налога на имущество

Срок начисления пеней за несвоевременную уплату налога на имущество физических лиц (НИФЛ) перенесен на более позднее время

03.12.2017 10 стран с самой дешевой ипотекой

В России в настоящий момент довольно высокая ставка по ипотеке.

28.11.2017 В Подмосковье уже 152 застройщика признаны проблемными

Еще пять компаний, строящих жилье в Подмосковье с привлечением средств граждан, признали проблемными

 

     Активный строительный бум наблюдается сейчас в Подмосковье, и в планах у застройщиков в ближайшие 7-10 лет  ввести в эксплуатацию еще около 60 000 000 м кв. жилья. Правда четко прослеживается тенденция неоднородной застройки данного региона. Инвесторы тщательно выбирают будущие участки для строительства и большей популярностью, конечно, пользуются крупные подмосковные города с развитым инфраструктурным комплексом, которые территориально выгодно расположены относительно Москвы: Балашиха, Люберцы, Химки, Подольск, Мытищи и пр. И 2/3 всего объема новостроек по оценкам ГРМО приходится именно на 15-тикилометровую зону от МКАД. При этом инвестиционный потенциал малых городов и прочих административных единиц остается недооцененным, несмотря на их, сравнительно близкое расположение к столице, всего 20-40 км. Даже колоссальный спрос на новостройки и доступный уровень цен на землю в данном регионе, не исключает их из зоны аутсайдеров по объемам ежегодно вводимого жилья. В причинах сложившейся ситуации разбирались опытные специалисты НП «КР «Мегаполис-Сервис».

     В качестве наглядного примера был рассмотрен г. Электроугли, который находится всего в 25 км от кольцевой по Горьковскому шоссе. Хорошая транспортная связь со столицей и близкое расположение к столичным границам (40 мин. от Курского вокзала) – основные критерии ценообразования, поэтому в г. Электроугли стоимость жилой недвижимости на 20% выше, чем в крупных городах этого же направления. Средняя стоимость 1 м кв. в г. Электросталь составляет 51 555 руб., аналогичная стоимость в Электроуглях уже 60 817 руб., что дает возможность инвестору получить прибыль выше. Столь выгодные условия для жилищного строительства должны вызывать повышенный интерес застройщиков, но, к сожалению, реальная ситуация далека от идеала, и за последние двенадцать лет в городе построены три новых дома. На 2012 год было запланировано введение 8 500 м кв. жилья, что при количестве населения 20 000 чел. составляет менее 1 м кв. на человека. Данный показатель довольно относителен, т.к. для некоторых населенных пунктов это вполне хороший уровень, а для других – свидетельство дефицита. Учитывая ситуацию с жилой недвижимостью в г. Электроугли, цифра менее 1 м кв. на человека ничтожно мала и не дает даже возможности замены ветхого жилья новыми строительными объектами. И, как утверждают местные специалисты в сфере недвижимости, дефицит нового жилья в городе созрел уже давно, и спрос на жилье сейчас непомерно велик, не только среди местных жителей, но и приезжих, приобретающих жилье по различным сертификатам, причем таких сделок осуществляется около 40% от общего числа ежемесячно.

     Похожая ситуация сложилась и в Ногинске, который расположен в 35 км от кольцевой по Горьковскому шоссе, кол. нас. 100 000 чел.). Как утверждает Олег Контио, гендиректор ногинской партнерской компании АН «Мегаполис-Сервис», то новостроек в данном территориальном сегменте крайне мало, а спрос на уже имеющиеся только растет. Быстрыми темпами строится 17-тиэтажный дом по ул. Юбилейная (СК «ЮИТ-ДОМ»), но гораздо больше в Ногинске проблемных объектов, «заморожено» строительство двух жилых объектов по ул. Советской Конституции (СК «НДВ-групп») и по ул. Ревсобраний (ответственный застройщик фонд «Содружество»). Еще три объекта строятся с сильной задержкой по срокам по ул. Аэроклубная (СК «Базис»). «Какое-то движение по ускорению строительства есть, но предложить инвесторам пока нечего», – жалуется О. Контио. Средняя стоимость 1 м кв. в новых домах Ногинска – 54 000 руб.

     Причем в г. Электрогорск, который находится гораздо дальше от МКАД в том же направлении, наоборот, наблюдается даже переизбыток нового жилья. В городе происходит настоящий строительный бум (сейчас строится 5 жилых объектов), и это при том, что город на 75 км удален от Москвы и имеет неудобную транспортную связь со столицей (тупиковая ж/д ветка и перегруженное шоссе).

     Аналогичным образом складывается ситуация и в таких подмосковных городах, как Жуковский и Раменское новорязанского направления. В г. Жуковский ситуация аналогична городам Ногинск и Электроугли: медленное введение в эксплуатацию жилья и высокие цены, а вот Раменское застраивается достаточно быстрыми темпами: сегодня активны 10 стройплощадок. По мнению Хромова Андрея, президента ГРМО, стоимость квартир в Раменском в 1,5 раза ниже, чем в Жуковском.

     По экспертным данным специалистов Корпорации, нехватка новых жилых домов наблюдается также в Пушкино и Климовске, а вот в пос. им. Воровского новостроек нет и вовсе, хотя там спрос мог бы быть достаточно высоким, утверждает И. Быковский. Власенко С., президент НП «КР «Мегаполис-Сервис» связывает неравномерную застройку Подмосковья с проблемой ограниченности конкуренции между застройщиками. Обычно в городах работает определенная группа компаний, выполняющая ежегодную норму и вполне довольствующаяся этим. Остальные компании входа на рынок не имеют, что провоцирует дефицит нового жилья и его дороговизну.

     Преградой для инвесторов служат не только административные барьеры. В большинстве случаев интерес застройщиков перевешивают опасения за собственные инвестируемые средства, а инвесторам, использующим привлечение кредитных средств, вкладываться в масштабное строительство в принципе опасно, ведь рассчитывать на быстрый оборот средств не приходится. Непрогнозируемая экономическая ситуация и бюрократизм отрицательно сказываются на надежности национальной валюты на внешнем рынке, что всегда учитывают девелоперы и делают неутешительные выводы.

     Наиболее сложным моментом в строительстве новых объектов считается необходимость обеспечения их собственной инфраструктурой, ведь большинство ЖКХ малых городов Подмосковья использует устаревший ресурс. Поэтому зачастую инвесторам приходится строить помимо дома еще и отдельную котельную, подстанцию, прокладывать новые коммуникации и пр., а оплачены будут только жилые площади. «Статья расходов на создание инфраструктуры должна быть заложена в смету проекта независимо от величины населенного пункта, но позволить себе это могут лишь маститые застройщики, имеющие возможность продажи своих объектов с высокими нормами прибыли», – говорит гендиректор  АН «Мегаполис-Сервис». А. Власенко.

     А в малых городах, не представляющих инвестиционного интереса для крупных строительных компаний, чаще всего ведут строительство мелкомасштабные застройщики, в активе которых всего несколько сданных объектов. Точечная застройка – это все, на что могут выделять средства местные застройщики, а строительство единичных домов не требует отдельной инфраструктуры.

     Привлечь крупные компании, имеющие проекты массовой застройки, возможно лишь относительно низкой стоимостью земель малых городов (разница в цене в сравнении с крупными административными единицами почти в 2 раза меньше). Учитывая широкий выбор объектов, пригодных для застройки, цена за 1 м кв. жилья получается довольно привлекательной. Лояльность администрации послужит дополнительным стимулом, и инвесторы начнут вкладываться в инфраструктуру, особенно, если появится уверенность в долгосрочных перспективах строительства.