Режим работы: с 9 до 19 ч.
e-mail: kontio65@mail.ru
Тел: (901)546-56-86
20.09.2017 На рынке жилья ожидается настоящий бум в 2018 году

Около 4 млн российских семей решат жилищный вопрос

14.09.2017 Минстрой опасается появления новых обманутых дольщиков в Подмосковье

Замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин призвал руководство Московской области тщательно регулировать количество выводимого на рынок жилья.

14.09.2017 Сбербанк ожидает ставки по ипотеке ниже 7%

Сбербанк ожидает продолжения сокращения ставок по ипотеке

Налогообложение в недвижимости: Новый налог на недвижимость?

Источник: Горячая Линия Недвижимости

27.02.2006

В 1997 году в нашей стране начался эксперимент по введению нового налога на недвижимость. Сроки его проведения дважды продлевались: сначала до 2003?го, а затем до 2005 года. Опытной площадкой стали два города: Великий Новгород и Тверь. Данный налог в действующей редакции Налогового кодекса РФ не предусмотрен. Все основные его характеристики определены в Федеральном законе № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» от 20 июля 1997 года.

Какой он — налог на недвижимость?

Налог на недвижимость является местным: средства от него поступают в доход муниципальных образований. Суть нововведений заключается в замене двух ныне действующих налогов (на имущество и на землю) одним — на недвижимость, который будут исчислять исходя из рыночной стоимости объектов.

Плательщиками налога на недвижимость в соответствии с федеральным законодательством являются юридические и физические лица. А сама недвижимость может быть государственной, муниципальной и частной. Исключение составляют объекты, находящиеся в собственности иностранных государств и международных организаций. На них данный налог не распространяется.

Ставки налога на недвижимость хотя и устанавливаются органами местного самоуправления, законодательно ограничены следующим образом:

по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам — не более 0,5 % оценки рыночной стоимости;

по гаражам на одно-два машиноместа — не более 1 % оценки рыночной стоимости;

по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, — не более 2 % оценки их рыночной стоимости;

по иным объектам — не более 5 % оценки их рыночной стоимости.

Было решено в период проведения эксперимента в Великом Новгороде и Твери сумму налога на недвижимость относить на издержки производства для юридических лиц и не включать в совокупный доход при налогообложении физических лиц.

Органы местного самоуправления этих двух городов разработали методику оценки рыночной стоимости объектов, порядок перевода отдельных категорий лиц на уплату налога на недвижимость, установили льготы и дотации при налогообложении.

Все расходы на проведение эксперимента произведены за счет средств бюджетов городов Великого Новгорода и Твери. В целях учета объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, был сформирован налоговый реестр.

Фактические результаты эксперимента в Великом Новгороде Целью проведения эксперимента являлась отработка концепции введения налога на недвижимость и механизма перехода к налогообложению на основе оценки объектов по рыночной стоимости. Работу осуществляли в несколько этапов.

Первоначально собрали информацию об объектах недвижимости (земельных участках и улучшениях) и создали компьютерную базу данных. Затем провели анализ рынка, разработали методику оценки коммерческих и промышленных объектов, а также жилых (в многоквартирных и индивидуальных домах). В 1997 году обследовали в натуре всю недвижимость, имеющуюся на территории города, на основании чего скорректировали соответствующие базы данных.

Отдельно проанализировали последствия введения нового налога, отработали несколько вариантов ставок, просчитали прогнозы поступления налога по группам плательщиков и провели социологическое исследование отношения жителей города к эксперименту.

Реестр объектов недвижимости Великого Новгорода (информационная база налогообложения недвижимости) включает в себя следующую информацию:

технические характеристики объектов и их использование (высота здания, площадь, материалы стен, год постройки и т. д.), качественное состояние объекта;

местоположение земельных участков, зданий и сооружений; оценку налогооблагаемой стоимости;

информацию о правах и субъектах прав (наименование, адрес, права на льготы).

Базы данных не раз обновляли, проводили работы по согласованию отдельных условий введения нового налога. И только с 1 января 2000 года приступили к практической реализации реформы имущественных налогов. По данным на 1 января 2006 года в налоговом реестре недвижимости Великого Новгорода содержалось 240,529 тыс. объектов.

Плательщиками налога стали организации, обладающие одновременно правом собственности на земельные участки и объекты, расположенные на них, то есть полные собственники. Так как подготовительные работы начались в 1996 году, в период конверсии на крупных предприятиях, было принято решение дать возможность предприятиям провести техническое перевооружение. Для этого из?под налогообложения вывели стоимость основных производственных фондов за исключением зданий и сооружений и определили ставку налога в размере 2 %.

В 2000 году было зафиксировано десять налогоплательщиков, затем число полных собственников расширилось до 44 (см. диаграмму). Поступления от налога на недвижимость возросли с 300 тыс. руб. (в 2000 году) до 7,463 млн. руб. (в 2005 году).

При замене прежних налогов (на землю и на имущество предприятий) новым — на недвижимость — сумма, начисленная к уплате, оказалась меньше суммы двух налогов. Однако эти бюджетные потери были компенсированы за счет дополнительных поступлений от налога на прибыль, подоходного налога, а также за счет поступления средств от выкупной цены на земельные участки, приобретаемые в собственность организациями города.

После введения в Великом Новгороде налога на недвижимость спрос на нее заметно вырос: если 1 января 2000 года только 18 учреждений имели в собственности 38 земельных участков общей площадью 696 га, то к 1 января 2006 года уже 140 организаций владели 228 земельными участками общей площадью 916 га.

Попытки проработать введение налога для таких категорий, как владельцы жилых помещений, в Великом Новгороде не увенчались успехом из?за возникших сложностей при проведении межевания и оформлении прав на землю для собственников квартир в многоэтажной застройке (технически межевание возможно, практически — нет, из?за трудности согласования интересов владельцев и нанимателей жилья и нежилых помещений).

По мнению администрации Великого Новгорода, вариант перехода к единому налогу на недвижимость является выгодным не только для города, но и для налогоплательщиков. Хозяйствующие субъекты получают лучший режим налогообложения для вложений в модернизацию и расширение производства. При этом налоговую базу рассчитывают исходя из оценки рыночной стоимости объектов, что побуждает избавляться от излишней земли и зданий либо искать им более эффективное применение.

Переход к налогу на недвижимость активизирует выкуп земельных участков. В результате растет спрос на землю и находящиеся на ней объекты, увеличиваются их стоимость и налоговая база.

Почему в Твери не был введен налог на недвижимость

Тверь, как и Великий Новгород, готовилась к введению налога на недвижимость. В 1996–1998 годах при содействии Агентства США по международному развитию и Консорциума ЦФИР в городе был реализован проект «Создание системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости». Суть его заключается в организации компьютерного учета объектов недвижимости, субъектов права (юридических и физических лиц) и прав на объекты недвижимости, а также в реализации массовой компьютерной оценки объектов для налогообложения и расчете налога на недвижимость в соответствии с величиной оценки.

В ходе эксперимента была выявлена необходимость доработки моделей массовой оценки недвижимости. На конец 2004 года стоимость квартир, полученная при компьютерной оценке, была на 20–40 % ниже цен на вторичном рынке жилья, а на конец 2005 года разница составила около 50 %. Проанализировав последствия введения единого налога на недвижимость в Твери, рабочая группа пришла к следующим выводам.

Во-первых, при переходе к налогу на недвижимость на всей территории города сразу для всех типов объектов и для всех категорий налогоплательщиков происходит резкое изменение структуры базы налогообложения. Активная часть основных фондов из нее выходит, а стоимость недвижимости жилого и коммерческого назначения увеличивается, что приводит к значительному выпадению доходов в целом.

Во-вторых, перераспределение налогового бремени в сторону его многократного увеличения для физических лиц недопустимо из?за социально-экономической ситуации, необходимости соблюдения соотношения размера налога на объекты жилого назначения с платой за найм аналогичного жилья.

В-третьих, отсутствие в реестре данных о сооружениях, моделей их оценки и, соответственно, выпадение их из базы налогообложения недвижимости приводит к необоснованному выигрышу по налогу для ряда отраслей (связь, энергетика).

В 2002–2003 годах специалисты рассматривали вариант введения налога на недвижимость для части квартир, находящихся в собственности граждан (без учета земельной составляющей). Он увеличивался в три–десять раз по сравнению с действующим налогом, оставаясь при этом ниже годовой платы за наем аналогичной квартиры. Однако единый налог для части квартир в 2003 году все?таки не ввели из?за большого объема и стоимости подготовительных работ, а также из?за причин социального характера.

Поскольку приобретение жилья в собственность в основном происходило в результате приватизации и не носило характера сделки купли-продажи, а потому не являлось показателем покупательской способности владельцев, основное бремя по налогу на недвижимость в части приватизированных квартир в итоге ложилось на граждан с невысоким уровнем доходов.

По условиям эксперимента расходы на его проведение ложились на бюджет города. Но в Твери необходимых средств на покрытие выпадающих доходов и завершение подготовительных работ не нашлось.

Поэтому налог на недвижимость введен не был. Однако плоды от приложенных усилий город все?таки получил. Был создан реестр недвижимости, который позволил повысить эффективность ее использования. Город разделили на ценовые зоны, что помогло при расчете арендной платы за землю и земельного налога. Появилась электронная карта города, разработана методика расчета арендной платы за пользование земельными участками. Реестр недвижимости стал базой для разработки реестра муниципальной собственности.

Перспективы введения налога на недвижимость в Российской Федерации Проект федерального закона, предусматривающий введение в Налоговый кодекс РФ главы о местном налоге на недвижимость, рассмотрен в первом чтении Государственной думой РФ в 2004 году. С 1 января 2005 года действует глава 31 «Земельный налог», согласно которой указанный налог считают местным и исчисляют на основе кадастровой стоимости участков. Налогообложение имущества физических лиц в 2006 году по?прежнему осуществляют на основании федерального закона от 9 декабря 1991 года «О налогах на имущество физических лиц» и исчисляют на основе инвентаризационной стоимости объектов недвижимости. Для введения местного налога на недвижимость требуется подготовка нормативной правовой базы и создание иных условий. Прежде всего необходима информационная основа для налога, формируемая на базе государственного кадастра объектов недвижимости, земельного и градостроительного кадастров.

Высокие требования предъявляют к актуальности информации кадастра объектов недвижимости, сведений о фактическом использовании земель, на которых расположены объекты. Но именно эти сведения наиболее трудоемки в получении. Сложной задачей остается формирование единого объекта недвижимости из земельной и имущественной составляющих, а также выявление и учет фактически используемых объектов, по какой?либо причине «ушедших» от налогообложения.

Эксперимент в Твери и Великом Новгороде показал, что введению налога на недвижимость должна предшествовать большая подготовительная работа. Потребуется не один год на создание полного реестра объектов, на их рыночную оценку, изучение последствий и прогнозирование результатов введения нового налога, а также осуществление расходов на компьютеризацию регионов, поддержание в актуальном состоянии баз данных, кадровое обеспечение и многое другое.